Công ty Cổ phần Vincom Retail, hay còn biết tới với cái tên Vincom Retail, mã chứng khoán VRE, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ, được xem là chủ đầu tư bất động sản bán lẻ lớn nhất Việt Nam.
Vì vậy, khi phân tích VRE, nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào doanh thu hay lợi nhuận sau thuế. Điều quan trọng hơn là phải hiểu hệ thống trung tâm thương mại của VRE đang vận hành ra sao: diện tích cho thuê có tăng không, tỷ lệ lấp đầy cải thiện hay suy giảm, giá thuê có dư địa tăng không, cơ cấu khách thuê có đủ hấp dẫn để kéo khách đến trung tâm thương mại hay không.
Bài viết này sẽ đi từ tổng quan ngành bất động sản bán lẻ, chuỗi giá trị ngành, sau đó bóc tách mô hình kinh doanh của VRE để hiểu Vincom Retail tạo doanh thu và lợi nhuận như thế nào.
Tổng quan ngành Bất động sản bán lẻ?
Liệu có gì hấp dẫn và rào cản gia nhập nằm ở đâu (năm 2026)?
Bất động sản bán lẻ là gì?
Cho thuê BĐS bán lẻ là loại hình cho thuê mặt bằng trung tâm thương mại cho các thương hiệu bán lẻ, nhà hàng, rạp chiếu phim, siêu thị, khu vui chơi, dịch vụ làm đẹp, giáo dục và các mô hình tiêu dùng khác.
Các tài sản phổ biến gồm trung tâm thương mại, khu phố thương mại, mặt bằng bán lẻ, khối đế thương mại trong tòa nhà hoặc các tổ hợp mua sắm – giải trí.
Động lực tăng trường ngành BĐS bán lẻ
Động lực đầu tiên của ngành bất động sản bán lẻ đến từ sự phục hồi của tiêu dùng nội địa. Trong quý I/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam tăng 10,9% so với cùng kỳ; riêng tháng 3/2026 đạt khoảng 638,6 nghìn tỷ đồng, tăng 12,1% so với cùng kỳ.
Tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ theo giá hiện hành trong tháng 3 năm 2026 (Nguồn: Tổng cục thống kê)
Động lực thứ 2 tới từ sự phục hồi của du lịch, hỗ trợ các điểm bán lẻ tại đô thị lớn. Trong 4 tháng đầu năm 2026, Việt Nam đón khoảng 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 35% so với cùng kỳ và hoàn thành khoảng 35% mục tiêu 25 triệu khách quốc tế của cả năm 2026.
Thách thức của ngành bất động sản bán lẻ
Thách thức lớn nhất đối với lĩnh vực BĐS bán lẻ là áp lực lạm lạm phát và chi phí năng lượng có thể làm tiêu dùng thận trọng hơn.
Mặc dù, tiêu dùng đang có dấu hiệu phục hồi, nhưng người tiêu dùng vẫn chưa hoàn toàn bước vào trạng thái chi tiêu mạnh tay. Reuters cũng ghi nhận trong quý I/2026, GDP Việt Nam tăng 7,83%, nhưng thấp hơn mức tăng của quý IV/2025; đồng thời áp lực lạm phát tăng lên khi CPI tháng 3 tăng 4,65% so với cùng kỳ, trong đó chi phí vận tải tăng 10,81%.
Thứ 2 là thương mại điện tử làm thay đổi vai trò của mặt bằng bán lẻ. Theo thông tin từ Bộ Công Thương được Vietnam News dẫn lại, quy mô thương mại điện tử Việt Nam năm 2025 ước đạt khoảng 31 tỷ USD, tăng 25,5% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 10% tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng.
Mô hình chuỗi giá trị ngành Bất động sản bán lẻ ở Việt Nam
Đầu vào (Input)
Đối với đặc thù ngành bất động sản nói chung, đầu vào chuỗi giá trị sẽ bao gốm 3 yếu tố cốt lõi:
1. Quỹ đất và Vị trí (Land & Location)
- Vị trí đắc địa: xem xét các yếu tố liên quan như hạ tầng giao thông, khu dân cư, khu đô thị
- Mặt bằng thương mại: Yếu tố vị trí quyết định tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng trung tâm thương mại từ đó đánh giá sức mua tại các hệ thống trung tâm thương mại
2. Điều kiện Pháp lý và Quy hoạch
- Điều kiện pháp lý là yêu cầu bắt buộc cần xem xét tới các quỹ đất trước khi bắt đầu xây dựng và triển khai thi công.
- Quy hoạch: xem xét tới các yếu tố về xây dựng, cơ sở hạ tầng như: nhà thầu xây dựng, vật liệu xây dựng
3. Chi phí vốn (Nguồn lực tài chính)
- Vốn đầu tư trực tiếp (FDI): Dòng vốn từ các tập đoàn bán lẻ và quỹ đầu tư quốc tế
- Vốn tín dụng: Các gói vay ngân hàng dành cho chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp bán lẻ.
- Vốn huy động: Trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu hoặc quỹ đầu tư bất động sản (REIT).
Vận hành (Operation)
Các khâu trong vận hành sẽ quyết định chất lượng khai thác mặt bằng, đồng thời kết nối từ dự án từ nghiên cứu thị trường, quy hoạch mặt bằng, xây dựng, đến cho thuê và quản lý vận hành. (Chi tiết các mục được trình bày cụ thể trên minh họa Chuỗi giá trị ngành ở trên)
Đầu ra (Output)
Đầu ra trong chuỗi giá trị ngành bất động sản bán lẻ là chuỗi cuối cùng trực tiếp tạo ra giá trị kinh tế cho chủ đầu tư từ việc cho thuê không gian/mặt bằng thương mại, đối tác chính sẽ là các nhãn hàng lớn.
Điểm then chốt là khả năng chuyển dòng khách thành doanh thu bền vững: khi lượng người đến TTTM cao, thương hiệu sẵn lòng trả giá thuê tốt, đẩy doanh thu lẫn lợi nhuận lên.
Quy mô và hệ thống TTTM của Vincom Retail
Quy mô/Diện tích
Tính tới cuối năm 2025, Vincom Retail đã cho ra mắt 03 TTTM "thế hệ mới", nâng tổng số 90 TTTM tại 31/34 tỉnh thành phố với tổng diện tích mặt bằng bán lẻ lên 1,91 triệu m²
Quy mô diện tích bán lẻ và số lượng TTTM của VRE (2021-2025) (Nguồn: FinPoint tổng hợp)
Hệ thống TTTM
Hệ thống Vincom được chia thành nhiều dòng sản phẩm gồm Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza và Vincom+. Riêng Q1/2026, mức tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống của Vincom Retail (VRE) đạt 88,9%, tăng 2,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Các trung tâm thương mại mới khai trương năm 2025 đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng từ 98,8% – 100%.
Với cách phân loại hệ thống Vincom này, giúp VRE phục vụ nhiều nhóm khách hàng khác nhau.
Phân bổ từng thương hiệu đặt tại từng hệ thống Vincom (Nguồn: VRE, Internet)
Cơ cấu doanh thu của VRE trong mảng bất động sản bán lẻ
Trong 5 năm gần đây (2021 - 2025), mảng cho thuê bất động sản đầu tư và cung cấp dịch vụ liên quan luôn là hoạt động đóng góp chính vào lợi nhuận gộp của VRE.
Biểu đồ thể hiện cơ cấu Doanh thu theo từng mảng của VRE (Nguồn: FinPoint tổng hợp)
Theo số liệu trong báo cáo kết quả kinh doanh từ 2021 - 2025 của Vincom Retail, lợi nhuận gộp từ mảng cho thuê bất động sản đầu tư của VRE luôn đạt tỷ trọng trên 79% trong 5 năm đổ lại đây. Gần nhất năm 2025, mảng này chiếm tới 95% tổng doanh thu của DN.
Tỷ trọng Doanh thu theo từng mảng của Vincom Retail (Nguồn: FinPoint tổng hợp)
Đây là cơ sở để khẳng định bất động sản bán lẻ là hoạt động kinh doanh cốt lõi của VRE, thể hiện qua việc mảng này chiếm phần lớn cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp trong nhiều năm liên tiếp.
Kết luận
Trên đây là tổng quan về ngành bất động sản bán lẻ tại Việt Nam. Có thể thấy đây là một ngành có tiềm năng tăng trưởng nhưng phụ thuộc mạnh vào khả năng vận hành dòng khách và tối ưu hiệu quả khai thác mặt bằng thương mại.
Để hiểu rõ bản chất mô hình kinh doanh của Vincom Retail, cần đi sâu hơn vào cách doanh nghiệp tổ chức và vận hành chuỗi giá trị trong ngành bất động sản bán lẻ, cũng như so sánh với các mô hình khác trong cùng ngành để nhận diện điểm khác biệt trong cách tạo lập và tối ưu dòng tiền.
Phần tiếp theo, FinPoint sẽ phân tích chi tiết mô hình vận hành của Vincom Retail, bao gồm chuỗi giá trị của doanh nghiệp, các biến số quan trọng cần theo dõi trong ngành bất động sản bán lẻ, cũng như cơ hội và rủi ro của Vincom Retail trong giai đoạn tới.
